Capitale économique du Maroc, Casablanca séduit investisseurs, familles et jeunes actifs en quête d’opportunités. “Le marché immobilier à Casablanca reste un secteur stratégique et porteur mais il est aujourd’hui victime de son succès”, explique Anice Benjelloun, vice-président de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI). “Que ce soit à Casablanca ou ailleurs dans le pays, la pierre demeure une valeur refuge pour de nombreux Marocains et la demande reste soutenue malgré une hausse des prix”. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Après un début 2025 en net recul (-1,8 % sur les prix, -29,9 % sur les ventes), le marché a rapidement repris des couleurs selon les statistiques de Bank Al-Maghrib et de l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC). Ainsi, le quatrième trimestre marque un rebond (+0,3 % pour les prix, +11,5 % pour les transactions), porté par le résidentiel et le foncier (+4,8 %) tandis que le segment professionnel recule (-1,6%). Sur l’année, les prix progressent de 0,9 % et les ventes de 7,8 %. “Toute proportion gardée, Casablanca est au Maroc ce qu’est Paris à la France ou New-York aux États-Unis”, souligne Amine Mernissi, expert en immobilier. “Je veux dire par là que son marché ou plutôt que les marchés immobiliers qui l’animent, sont ceux de la plus grande agglomération urbaine à l’échelle d’un pays. C’est donc une mégapole qui concentre l’activité économique et financière la plus dynamique et accueille les populations les plus diversifiées. Qu’elles soient originaires du Maroc ou bien de l’étranger. Par conséquent, Casablanca a son propre marché immobilier et aussi une réalité singulière tant sur le plan de l’offre que de la demande.” Et d’ajouter : “Les autres grandes villes marocaines ne sont pas en reste. Chacune possède ses spécificités. Marrakech, Rabat, Tanger, Agadir, Fès pour ne citer que celles-ci, ont chacune un point fort qui les distingue. Tourisme, patrimoine, balnéaire, culture… chacune met en avant ses particularités, qui expliquent en partie l’intérêt pour leur marché immobilier. Casablanca il faut le souligner a le don de puiser sa richesse et son attrait dans un peu tout cela. Ce qui sans aucun doute, contribue à valoriser encore davantage son marché immobilier et le rendre aujourd’hui prisé des investisseurs.”.
Le locatif, star du marché
Les petites superficies, studios et deux pièces, ont la cote à Casablanca, attirant investisseurs et jeunes urbains en quête de logements accessibles et bien situés. “Le locatif est une niche en vogue”, souligne Amine Mernissi, qui y voit un indicateur de la bonne santé du marché. “Le logement social est également demandé, tout comme la villa à plusieurs millions de dirhams”, relève-t-il, illustrant la diversité du marché. À ses yeux, cet engouement s’explique par la cherté relative de l’immobilier par rapport à d’autres villes du Royaume, mais aussi par la perspective de la Coupe du monde 2030. Le profil des acquéreurs ? Majoritairement de jeunes actifs, observe-t-il, qui soutiennent cette dynamique malgré un ticket d’entrée de plus en plus élevé. Cette tendance du locatif se reflète clairement dans les recherches effectuées sur la plateforme immobilière en ligne Yakeey. “Les F1 et F1 bis concentrent la majorité des recherches, tant pour l’achat que pour la location”, signale Célestin Soubrier, Chief Marketing Office dudit site. “Ils sont prisés à la fois par les investisseurs locatifs et par les primo-accédants”. Sur le plan des prix, selon les annonces actives sur Yakeey, le prix au m² dans les quartiers centraux comme Bourgogne et Maarif, oscille entre 15 000 et 23 000 MAD. “Un appartement F1/F1 bis de 40 à 60m² dans ces secteurs se situe aux alentours d’un million de dirhams à l’achat”, rapporte-t-il. “À la location, ce même type de bien se négocie entre 7.000 et 10.000 MAD par mois.” La demande reste forte mais l’offre peine à suivre. “Nous observons une déconnexion croissante entre les attentes des locataires et les loyers proposés”, poursuit-elle. “La fourchette de budget la plus recherchée sur Yakeey se situe entre 9.000 et 12.000 MAD par mois, mais l’offre disponible reste insuffisante, ce qui favorise la montée des loyers dans les quartiers les mieux cotés.” Pour lui, cette situation crée aussi des opportunités pour les investisseurs. “Des secteurs sous-cotés comme Oulfa, Sidi Maarouf ou les Hôpitaux offrent un rapport qualité-prix attractif pour les locataires, et donc pour les propriétaires qui cherchent du rendement”, développe-t-il.
Neuf, seconde main et quartiers clés
Dans la métropole, la demande immobilière se répartit également entre appartements neufs et de seconde main, chacun ayant ses particularités. “Les appartements de seconde main représentent environ 70 % de nos recherches grâce à leur prix accessible et à l’offre plus large”, indique Sanae Benali, directrice marketing de la plateforme immobilière en ligne AgenZ. Les biens neufs, surtout de deux chambres et de petites surfaces, séduisent quant à eux les jeunes couples et les petites familles”. Trois quartiers attirent particulièrement l’attention à Casablanca, comme le met en avant Wassila Berrada, directrice commerciale de l’AgenZ. Il s’agit de Maarif, Casablanca Finance City (CFC) et Californie. “Maarif séduit par son dynamisme et ses commodités, CFC combine calme résidentiel et infrastructures modernes et Californie-Mandarona mise sur des immeubles professionnels en plein essor, des résidences spacieuses fermées et un cadre de vie privilégié”, décrit-t-elle, ajoutant que ces zones prisées reflètent les préférences des acheteurs et des investisseurs, entre proximité, modernité et confort. Un podium quasi similaire chez Yakkey sur lequel on trouve parmi les quartiers les plus recherchés à l’achat, Californie, Aïn Diab et CFC, et la location, Maarif, Gauthier et CFC. “Certains quartiers connaissent une demande immobilière en pleine expansion, notamment CFC, Ferme Bretonne, Maarif,” précise Sanae Benali d’AgenZ. “À proximité de nombreux centres de bureaux et à la sortie sud de Casa, la zone Californie – Sidi Maarouf a aussi gagné en attractivité en raison de son emplacement stratégique avec un environnement riche en commerces et infrastructures de transport.” Et Wassila Berrada de rebondir : “Les quartiers bien desservis par ces infrastructures sont souvent plus attractifs, ce qui stimule la demande et renforce la valeur des biens immobiliers. Les promoteurs et agents immobiliers constatent d’ailleurs que la mise en place de nouvelles lignes de tram ou l’amélioration des routes entraîne souvent une hausse des ventes et des prix dans les zones concernées, car elles deviennent plus pratiques et recherchées par les acheteurs.”
Ce que veulent les acheteurs
Dans la capitale économique, les familles privilégient avant tout la superficie et le nombre de chambres afin de bénéficier d’un espace de vie confortable, comme le souligne Wassila Berrada, d’AgenZ. “La localisation joue également un rôle majeur”, a-t-elle constaté. “Proximité des écoles, commerces, centres de santé et sécurité sont des critères essentiels, tout comme la présence d’espaces verts et de résidences fermées.” Les jeunes acheteurs et investisseurs se focalisent, quant à eux, davantage sur le prix, la rentabilité et la proximité des transports. “L’emplacement stratégique est déterminant, avec une préférence pour les zones proches des activités économiques, des universités et des quartiers à forte demande, afin de faciliter la vie quotidienne ou la mise en location”, ajoute-t-elle, précisant que la qualité et la modernité du logement sont également recherchées. Ces critères influencent directement les choix, mais le budget et le prix au m² restent décisifs. “Malgré des prix au m2 dépassant les 30K MAD pour certains appartements luxueux, on remarque que seulement 17% dépasse 17K MAD du m2 à Casablanca, avec une écrasante majorité de 44% des transactions entre 9K et 13.000 MAD/, note Sanae Benali d’AgenZ. Les surfaces les plus recherchées tournent autour de 100 à 150 m², offrant un espace idéal pour les familles et professionnels.” Selon ses observations, les acheteurs cherchent avant tout à maximiser la surface pour leur budget, en arbitrant entre prix, taille et emplacement : certains privilégient un appartement plus grand légèrement excentré, d’autres un bien plus compact mais parfaitement situé. Pour Amine Mernissi, il est très difficile de généraliser, tant le marché casablancais est segmenté. “Ce qu’il faut retenir c’est que l’immobilier à Casablanca continue d’augmenter “doucement mais sûrement”, porté par une demande qui ne faiblit pas. Il peut y avoir stabilisation des prix pour certains segments et dans certains quartiers mais cela reste isolé”, assure-t-il. D’après son analyse du marché, le haut standing reste prisé, tant pour l’habitation que pour l’investissement locatif, tandis que le moyen standing domine le marché de seconde main. “Le neuf reste rare au centre, faute de foncier disponible, et les biens économiques se concentrent surtout en périphérie, pour également des raisons de coût du foncier…”, enchaîne-t-il.
Casa en mouvement
À Casablanca, les quartiers centraux conservent leur attrait et les périphéries émergentes gagnent du terrain. “Les zones périphériques connaissent une activité immobilière croissante”, explique Amine Mernissi, expert en immobilier. Les nouvelles constructions offrent une offre plus compétitive et permettent de soulager la pression sur le centre-ville. Avec le temps, les zones émergentes rattraperont progressivement le cœur de Casablanca en termes de qualité de vie, de services de proximité et de niveaux de prix, assure-t-il. “On l’observe déjà à Dar Bouazza ou Bouskoura qui, sont en train de s’aligner progressivement sur tous les standards de Casablanca et sont devenues très prisées.” Mais cette dynamique ne suffit pas à couvrir tous les besoins. “Même si de nombreux chantiers sont visibles dans la ville, ils reflètent surtout le potentiel du marché plutôt qu’une réponse immédiate à tous les besoins, soutient, de son côté, Anice Benjelloun, vice-président de la FNPI. Car même si la problématique de l’accès au logement est prise en compte, il reste un défi pour certaines familles. Un foyer disposant d’un budget autour d’1 million de dirhams rencontre des difficultés à trouver un logement adapté dans Casablanca intra-muros, ce qui le pousse parfois vers la périphérie, vers Mohammedia ou Bouznika, avec les contraintes de mobilité que cela implique”. Pour lui, il est essentiel de stimuler la production de logements, en particulier des surfaces moyennes de 50 à 80 m² afin de mieux répondre à cette demande et rendre le marché plus inclusif. Pour mieux comprendre cette structure du marché, ce dernier rappelle que sur les 100.000 unités construites chaque année au Maroc, 70 à 80% correspondent à de l’autoconstruction et à des logements dits sociaux, le reste étant destiné au moyen et haut standing.